2014年8月26日 星期二

巢運訴求五:發展租屋市場、制訂租賃專法

訴求五:發展租屋市場、制訂租賃專法

  背景說明
觀諸國外住宅政策經驗可知,租賃住宅市場的穩定運作可說是整體住宅市場的健全化、住宅消費負擔合理化,以及提昇民眾住宅消費福祉的重要一環。租屋可做為民眾於購屋外另一合理的居住選擇,更是健全的住宅供需體系應具備的要件,因此各國政府無不重視租賃住宅政策,積極地進行管理與干預。
然由於我政府囿於「住者有其屋」迷思,對於租賃住宅政策長期忽略,在缺乏健全制度、法令與資源條件下,租屋市場存在諸多供需雙方難以承擔的交易成本與不確定因素,租屋經濟活動絕大比例淪為不被管理之黑市。惡性循環下,租屋無法成為一種穩定、合理、有尊嚴的居住選擇,這是國內住宅市場最大的缺口與歧視。



  核心課題
一、租屋市場低度發展
由於政府長期忽略租賃市場,竟出現房價所得比不合理飆漲至世界第一,而租金報酬率卻僅有1.57[1]幾乎全球最低的怪象,致使我國租賃市場低度發展 (租屋比率約10.9%),規模約略只有國外1/3甚至是1/4[2],且多由個別小房東所經營,缺乏專業的租賃服務產業。在租賃市場規模過小與服務不足狀況下,等於是變相依賴購屋做為解決居住問題的優先選擇,只得咬牙購屋當30年房奴!
二、租賃關係及品質缺乏保障
臺灣租屋市場長期以來缺乏規範與管理,許多租房品質不佳,如違建、鐵皮加蓋、室內自行裝修隔間者眾多,消防、結構標準闕如,缺乏品質評鑑與專業管理制度等;再加上如租賃契約未強制簽訂、公證,租賃關係缺乏保障,雙方糾紛頻傳。凡此種種,讓租屋被理解成過渡、無奈、低品質的居住型態,而不是如國外視為是購屋以外的合宜選擇。
三、大量空屋不願出租
國際一般標準,認為空屋率5%以下係屬合理,然無論是2010年主計總處「人口及住宅普查」或是2012年營建署「低度使用 (用電) 住宅、新建餘屋 (待售) 住宅統計」[3]皆顯示我空屋率超過10%,六大都會區空置房屋至少有五十多萬間。大量空屋閒置,除投機炒作外,另一主因便是租賃市場不健全,包括稅制、專業服務、法令規範保障等,造成諸多屋主,因無力管理、怕麻煩、畏懼糾紛等考量,寧可將房屋空置養蚊子也不願意提供出租。
四、弱勢租屋雙重困難
在既有規模小、專業度低的租屋市場裡,社經弱勢者更是備受壓力與歧視。首先是無力負擔租金問題,政府雖自誇提供租金補助,然其補貼資源有限,根本是僧多粥少[4];又由於現行租賃稅制不健全,造成房東考量稅賦不願出租給領政府租金補貼之家戶;以及,經濟弱勢家戶多數會選擇承租便宜的窳陋房屋,然這類房屋卻不符補貼條件。其次則是租屋歧視問題,諸如老人、身心障、單親婦女、乃至服務弱勢的社福團體,縱使租金可負擔,也常面臨房東不願意出租,或承租後受到社區排斥。
  改革訴求與方向原則
一、引導空屋出租
為引導大量空屋轉做出租,除針對持多屋者累進課稅外,應針對房東提出鼓勵誘因:
1.     檢討租賃稅制,針對出租住宅減輕稅賦負擔,空置則給予制度性懲罰。
2.     針對窳陋、老舊閒置住宅,提供必要整修協助,以誘導投入租屋市場。
二、制訂租賃專法
比照美國、日本、韓國等國家,要求行政院制訂「租賃住宅及產業專法」。其要點如下:
1.     保障租賃雙方權益:應對房東與房客各項權利義務詳細規範,如租約應登載與不得記載事項、租金與押金之收取標準與負擔內容、租賃糾紛預防與處理機制。
2.     掌握租屋資訊:租賃住宅納入實價登錄範圍,以掌握租屋市場之充足資訊,並據以擬定相關政策。
3.     扶植租賃服務產業:提供相關政策誘因,鼓勵民間興辦長期性出租住宅,並發展專業服務,提升租賃品質。
三、擴大租屋扶助
1.     改變重購屋輕租屋之資源補貼模式,縮減購屋優惠房貸補貼比例,將資源移轉擴大租金補貼額度,並以弱勢家庭為優先協助對象。
2.     結合民間租賃業者及非營利團體推行「包租包管」機制,經由專業服務降低租屋糾紛,減少租屋過程的麻煩與困擾,並結合福利輸送扶助弱勢家庭。
四、強化糾紛處理
1.     落實住宅法關於居住歧視之規範,明確列舉居住歧視行為及罰則。
2.     建立租賃糾紛及居住歧視處理專責單位,強化處理效率,保障雙方權益。





[1] 來源:Global Property Guide。另依據全球數據庫NUMBEO網站,調查亞洲13個主要城市的租金投報率,台北為亞洲13個主要城市中最低,租金投報率僅1.645%。等於買房子出租,要租60年才能回本,是亞洲、也是全球最苦包租公城市。
[2] 部分國家租屋比率如下:瑞士56.2%、德國46.7%、韓國38.7%、美國36.1%、日本35.4%、英國33.3%
[3]行政院主計總處2010年住宅普查數據,全台的空屋率達到19.4%,戶數高達156萬戶,20年來全台空屋累計增加達89萬戶。而內政部營建署2012年曾統計全台空屋約有86萬戶,空屋率約10.63%,其中六大都會區的空屋合計約54.6萬戶。
[4]2012年為例,全國申請租金補貼共89,388戶,最終核定補助僅24,697戶,核准率僅27.63%  (來源:內政部營建署,住宅資訊統計年報,民國101)